预告登记对购房人有什么用

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近日，北京的刘先生向记者反映，自己购买了某个项目的商品房，预计开发商一年以后交房，但现在已经有该项目其他购房人在办理预告登记。对此，刘先生想知道，预告登记对购房人有什么用？

解答：

对于刘先生提出的问题，北京中银律师事务所韩君恒律师表示，在司法实践中，如果开发商出现难以偿还的负债，其名下不动产经常被人民法院查封直至拍卖。不动产在办理过户登记前通常登记在开发商名下，购房人即使支付了全部购房款，也难以确保交易安全。虽然购房人可以通过网签备案、执行异议等方式预防和化解风险，但是，与其他方式相比，预告登记是更好的风险防范手段。

根据《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。

韩君恒律师进一步介绍，无论购房人买新房，还是买二手房，预告登记均能有效防范一房二卖、被抵押或查封等风险。值得注意的是，与网签备案程序不同，预告登记不是强制性的程序，预告登记是建立在买卖双方自愿基础上的一项制度。当事人在可以办理正式物权登记后90日内应当及时申请登记，否则预告登记失效。

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